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孙宏斌:再谈对房地产的9个判断

日期:2019-11-06 浏览:
孙宏斌:再谈对房地产的9个判断



原标题:孙宏斌:再谈对房地产的9个判断 来源:地产总裁内参
 
  来源:地产总裁内参
 
  作者:潘永堂
 
  房地产是「政策市」,说的就是这个行业的闸口大小就在于房地产政策松紧度的调节。
 
  但事实上,老潘走访众多百强房企,几乎很少有房企能真正做到对政策趋势的精准洞察。
 
  比如逆周期拿地就是个伪命题,低点拿地高点卖房,几乎就是不可能事件,的确能做到这点就不用盖房子了;其次,每一轮城市行情起飞,老潘也有心问了当地典型开发商营销总,他们都表示,的确没预料到这波行情如此之快。
 
  精准预测都是骗人的,因为变量总比不变的多,很多前提和底层逻辑也在变化。
 
  以至于今天的楼市起伏,有点股市的感觉。
 
  预测准,几乎不可能!
 
  判不准,也导致很多中小房企老板开始索性不要宏观周期判断,因为一个几百亿规模的中小房企,面对一个15万亿超级大海,其实做好自己,做好产品服务和内功,也可以做大,行业是13万亿还是16万亿,还轮不到100亿、200亿房企来操心;
 
  但对大房企就不一样了,航母房企就必须向大海中航母和巨轮一样,各种雷达和监控器都得全套和24小时监控,都力图尽可能看清方向和趋势,以减少风暴对航母房企的冲击。
 
  基于此,TOP头部房企往往对房地产政策、行业蛋糕、行业走势、金融面、行业集中度、系统风险等研究颇多。万科的谭华杰,恒大研究院的任泽平、保利研究院……往往很多研究非常系统且务实,这其中,每年以敢言敢说的融创孙宏斌,虽然整体很少行业分享,但每年总有那么几次的「耿直发言」。或业绩会,或少数高峰论坛。
 
  就在昨天民生银行(5.66, 0.02, 0.36%)的不动产金融年会上,孙宏斌做了主题为《新形势下融创中国(39.4, 0.60, 1.55%)的判断和选择》的演讲。讲了二十分钟,但已经把房地产的未来、当下机会与风险、政策是否放松、未来头部房企的机会等都做了简单直接的判断。
 
  无论对错精准,分享给大家,也是一种重要声音!
 
  演讲者:孙宏斌
 
  来源:民生银行不动产金融年会,发言文字来源壹地产
 
  判断1:不让经济过度依赖房地产,或是「国策」
 
  目前房地产政策环境,是中国经济是否还依赖房地产?这是一个国家战略,是一个已经上升到政治高度的国家战略。为什么?
 
  这个行业太大、太重要了。
 
  这个行业及相关行业在整个GDP中要占到30%;
 
  这个行业的卖地收入加上税收收入占整个财政收入的40%。
 
  这个行业的贷款,占28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的,是50%。
 
  所以这个行业太重要了,占的资源已经太多了。
 
  改变经济过度依赖房地产,已经是一个国家的政治高度和长期战略选择,我们要理解这次的调控。
 
  判断2:「期待」调控放松?这不太可能
 
  我们这三年的调控主要就是一句话,房价不能涨。
 
  你说现在经济压力比较大,会不会还会怎么样?我觉得不会的。
 
  四中全会已经有这样的政   治定力了。经济增长不需要那么高,4%就挺好
 
  大家记得2016年10月份限价,很多人其实是误判了,觉得:
 
  2017年「两会」以后就能放开,结果没有放开。
 
  说十九大以后放开,结果没有放开。
 
  说2018年「两会」以后放开,还是没有放开。
 
  一直等到今天,已经第四个年头了,还是没有放开。
 
  主要是这个行业确实太重要了,要理解新形势。
 
  新形势就是这次的调控,第一句话是钱不能去房地产,第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具,第三句就是「这一轮调控加上上一轮限价」,这是一个长期的行为。
 
  这是从国家政治高度和国家战略,所以不能有侥幸心理,这轮调控,基本上会持续很长时间。
 
  判断3:16万亿规模或会保持很多年
 
  未来房地产整体规模,原来我们说60%多,将来还要达到80%多,2030年到达70%,这个空间还是挺大的。
 
  一个是城市化的需求,另外是改善性需求,你在座的每一个人,你身边的10个人,肯定有5个人想要改善,肯定有一半的人想换房子。


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